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よくあるご質問

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原状回復工事費用を安く抑えるコツ

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賃貸物件から退去する際、借りる前の状態に物件を戻す必要があります。
これを『原状回復』と言います。

原状回復にかかる費用は、マンションや戸建住宅よりも、オフィスや飲食店などのほうがより高くなる傾向があり、
思わぬ負担になってしまう可能性があります。

原状回復費が高い理由はいろいろありますが、

・原状回復を行う業者を借主が選べない物件である
・退去時の原状回復の定義や工事範囲が不明確である
・工事業者が他業者に丸投げするだけの業者である
・貸主と借主の間の情報共有不足
・借主の知識不足

などが考えられます。

まず、工事範囲が不明確であることが原因で原状回復費が高くなるケースとして、
共有部分を借主が汚損した場合が挙げられます。

通常、共有部分は原状回復工事の範囲には含まれません。
しかし、共用部分を汚損した場合には、共用部まで全面修繕になってしまうこともあります。
そのため、本来であれば部分修繕だけで済むものが全面修繕になってしまうことも多いため、
工事代金が高くなってしまいます。

あと、原状回復工事を請け負った業者は、下請けや孫請けに仕事を回すことが容易にあります。
そのため、その工事に携わる業者が多ければ多いほど、工事費が割高になる傾向にあります。
ただし、自社一貫で全ての原状回復工事を行っている業者であれば、
他に依頼することがないので、原状回復工事費は割安になります。

オフィスや店舗を借りている借主は、借地借家法などの不動産に関する法律の知識や、
建築に関する専門知識を有していないケースがほとんどです。
そのため、業者から原状回復工事の見積りを提示されても、それが適正であるかを判断するのが難しい場合があります。
そうすると、いまいち把握しきらないままで業者が提示した見積金額に納得せざるを得ず、
結果として割高の工事費だったケースも多くあります。

退去する段階では、原状回復費用を安く抑える術がほとんどなくなってしまうのが現状です。

よって、原状回復費用を安く抑えるためには、借りる以前に明確にしておくことが重要です。

・入居前の状態を画像・動画(音声付き)などですべて記録しておき、借りる前からあった傷や汚れを貸主と情報共有し、
隙のない借主であることを印象付ける。
・居抜き物件の場合は特に、退去時の工事内容を入居する前に明確にし、貸主と借主の間で情報をしっかりと共有する。

などのことをやっておかれると、退去時の原状回復がスムーズに進むと思います。

今度は…

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モドリーノ事務員②です。

シャワールームに続いて、物置も配置されました✨

会社設立から5年4か月。
そろそろ書類などを保存する場所が手狭になってきていたところでした。

正直言って、事務員はシャワールームよりもこちらのほうが嬉しい(笑)

これから活用するのが楽しみです♬

飲食店舗の原状回復の注意点②

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①でも記載したとおり、飲食店舗などの事業用不動産についての賃貸借終了後の原状回復義務は、
一般居住用のマンション等と大きく異なる側面があります。

一般住居での原状回復では、経年劣化や通常消耗が発生していても、
居住時の用法違反や長期間掃除をせず適切な管理を怠った等の事情が無い限り、原状回復義務は終了します。

これに対し、事業用不動産ではそもそも「原状」が何を意味しているのか曖昧な場合が多いのです。

もちろん契約時には重要事項説明書を取り交わすので、返還時の個別条件も銘記されています。

しかし、めでたく店舗等の開店までたどりついたのに、閉店後に明け渡し等の内容が「縁起が悪い」ということで、
契約の詳細を確認していないこともよくあります。

事業用不動産は、テナントの事業内容・店主の嗜好が色濃く反映して内装されるので、
賃借人の使用方法はまさに千差満別です。

特にトラブルになるのは、大家と借主側で「原状」に対する認識のズレがある場合です。

典型的なのは、テナント入居時には何も無いスケルトン状態だったので、
明け渡し時も全ての什器や照明等全てを撤去して明渡そうとしたところ、
原状回復条項には「事務所仕上げ」と記載されていたため、
大家より原状回復義務違反を指摘され、トラブルになったと言う事例です。

これでは、追加の工事費用を請求される恐れも出てきます。

このようなトラブルに遭遇しないためには、契約締結時に「原状とは何か?」をしっかりと確認することです。

もちろんオープンの時に事業廃止を前提の話を想像だにしたくはありませんが、
将来のリスクヘッジと割り切って詳細を確認して下さい。

万が一の場合に備えての特約事項を契約書に入れることも、一案です。

例えば、「大家が認めた場合はその限りでない」、
つまり、『大家の承認があれば原状回復を免除してもらう特約』を入れておくわけです。

飲食店舗では大家さんとのコミュニケーションを怠らないことが重要です。
原状回復費用を捻出できない場合でも、大家さんとの関係が良好であれば、乗り切れる事態もあるからです。

年賀状などの定時の挨拶はもちろんのこと、一度は対面して信頼関係を築いておくのが賢明です。

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